唐政辦字〔2024〕72號(hào)
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各縣（市、區(qū)）人民政府、各開發(fā)區(qū)（管理區(qū)）管委會(huì)，市政府有關(guān)部門，市直有關(guān)單位：
《唐山市低效用地再開發(fā)自主改造實(shí)施意見（試行）》已經(jīng)市政府16屆第46次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實(shí)。
唐山市人民政府辦公室
2024年11月8日
唐山市低效用地再開發(fā)自主改造實(shí)施意見（試行）
為深入貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施全面節(jié)約戰(zhàn)略部署，積極推進(jìn)我市低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作，提高土地節(jié)約集約利用水平，優(yōu)化國土空間規(guī)劃布局，補(bǔ)齊城市功能短板，助力城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號(hào)）、《唐山市人民政府關(guān)于印發(fā)〈唐山市低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作實(shí)施方案〉的通知》（唐政字〔2024〕7號(hào)）、《關(guān)于深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快建立“租購并舉”住房體系的指導(dǎo)意見（暫行）》（唐政字〔2023〕9號(hào)）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見。
一、基本原則
（一）堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、統(tǒng)籌發(fā)展。充分發(fā)揮國土空間規(guī)劃的引領(lǐng)作用，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，完善國土空間規(guī)劃用地布局，兼顧經(jīng)濟(jì)、生活、生態(tài)、安全等多元需要，促進(jìn)城鄉(xiāng)內(nèi)涵式、集約型、綠色化高質(zhì)量發(fā)展。
（二）堅(jiān)持有效市場、有為政府。堅(jiān)持市場在資源配置中的決定性作用，充分調(diào)動(dòng)市場主體參與的積極性，強(qiáng)化政府在空間統(tǒng)籌、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、政策創(chuàng)新、組織推動(dòng)等方面的作用。
（三）堅(jiān)持補(bǔ)齊短板、完善功能。堅(jiān)持把盤活的城鄉(xiāng)空間資源優(yōu)先用于民生所需和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境，保障產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地和轉(zhuǎn)型升級(jí)。
（四）堅(jiān)持租購并舉、加強(qiáng)保障。堅(jiān)持“房住不炒”，以房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，聚焦“服務(wù)、產(chǎn)業(yè)、人才”要素，推行“產(chǎn)業(yè)+人才家園”“服務(wù)+生活家園”，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，打造便民宜居之城。
二、適用范圍
已納入唐山市低效用地范圍的城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地，允許土地使用權(quán)人按規(guī)定申請改變土地用途為公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)用地、居住用地等用途或調(diào)整容積率，進(jìn)行盤活改造。???
三、改造條件
申請改變土地用途或調(diào)整容積率應(yīng)同時(shí)符合以下條件：
（一）符合國土空間規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃要求；
（二）未納入國有地上房屋征收、土地收購范圍；
（三）依法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或國有土地使用權(quán)證書，權(quán)屬清晰，無查封，涉及抵押的應(yīng)取得抵押權(quán)人一致書面同意；
（四）符合土壤污染防治、水源地保護(hù)、文物保護(hù)、國家安全、城市建設(shè)等相關(guān)要求；
（五）原劃撥決定書或原土地出讓合同已明確約定改變土地用途需要收回的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府同意后，可進(jìn)行再開發(fā)自主改造，相關(guān)法律、法規(guī)明確要求收回的除外；
（六）土地用途變更為居住用地的，應(yīng)符合“產(chǎn)業(yè)+人才家園”“服務(wù)+生活家園”項(xiàng)目相關(guān)建設(shè)要求或用于配售型保障性住房建設(shè)。
四、辦理流程
（一）項(xiàng)目申報(bào)
土地使用權(quán)人擬進(jìn)行低效用地再開發(fā)自主改造的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）向區(qū)人民政府進(jìn)行申報(bào)，區(qū)人民政府同意后函請市自然資源和規(guī)劃局根據(jù)國土空間規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃意見、規(guī)劃條件和范圍圖，明確改造地塊范圍、用地性質(zhì)、容積率、綠地率、配套設(shè)施、建筑退線及間距、城市設(shè)計(jì)等相關(guān)要求。
（二）實(shí)施方案編制
區(qū)人民政府組織土地使用權(quán)人編制低效用地再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案。項(xiàng)目實(shí)施方案主要內(nèi)容包括：改造地塊基本情況、改造方式、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模、公益性用地移交情況、資金來源與籌措辦法、進(jìn)度安排與保障措施、預(yù)期成效等，并附現(xiàn)狀建筑處置圖（標(biāo)明各建筑的處置方式，包括保留、改造、拆除等）。項(xiàng)目實(shí)施方案由區(qū)人民政府召集市級(jí)相關(guān)部門進(jìn)行論證后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
（三）項(xiàng)目實(shí)施
項(xiàng)目實(shí)施方案經(jīng)市人民政府同意后，區(qū)人民政府與土地使用權(quán)人簽訂項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管協(xié)議；市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)M定土地用途變更或調(diào)整容積率協(xié)議出讓方案，經(jīng)市人民政府審議通過后，依法辦理土地用途變更或調(diào)整容積率手續(xù)。
五、激勵(lì)措施
（一）申請變更為公共管理與公共服務(wù)用地
申請土地用途變更為公共管理與公共服務(wù)用地，建設(shè)營利性教育、醫(yī)療、養(yǎng)老托幼、體育、文化文創(chuàng)等惠民生補(bǔ)短板項(xiàng)目，可按新設(shè)定規(guī)劃條件下市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下市場價(jià)格差額的70%確定需補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。
（二）申請變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地
申請土地用途變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，可按新設(shè)定規(guī)劃條件下市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下市場價(jià)格差額的90%確定需補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。
（三）申請變更為居住用地
申請土地用途變更為居住用地，可按新設(shè)定規(guī)劃條件下市場價(jià)格與現(xiàn)狀使用條件下市場價(jià)格差額確定需補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。居住用地市場價(jià)格應(yīng)充分考慮相關(guān)部門提出的“產(chǎn)業(yè)+人才家園”和“服務(wù)+生活家園”建設(shè)要求（主要包括產(chǎn)業(yè)用房、人才住房、平價(jià)商品房、保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施和便民設(shè)施建設(shè)規(guī)模等）綜合確定其樓面地價(jià)。建設(shè)配售型保障性住房項(xiàng)目的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)可直接調(diào)整為劃撥住宅用地，無需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。
新設(shè)定規(guī)劃條件下市場價(jià)格低于現(xiàn)狀使用條件下市場價(jià)格的，可直接調(diào)整土地用途。土地用途為公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地申請調(diào)整容積率的，可按照上述土地用途變更地價(jià)激勵(lì)措施執(zhí)行。
六、地價(jià)核算
（一）多種用途混合改造
申請改造范圍內(nèi)涉及多種規(guī)劃用途的混合改造，應(yīng)按照不同規(guī)劃用途分別核算土地出讓價(jià)款。
（二）公益性用地移交
用地范圍內(nèi)涉及道路、公園綠地、公用設(shè)施、公共管理與公共服務(wù)用地等公益性用地申請移交的，按要求納入政府儲(chǔ)備后，根據(jù)現(xiàn)狀使用條件下市場價(jià)格對需補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款進(jìn)行核減，其地上建（構(gòu)）筑物不予補(bǔ)償。經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的實(shí)施方案中明確公益性用地不移交的，不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門根據(jù)土地用途變更批準(zhǔn)文件，分別核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
（三）原始容積率確定
在辦理土地用途變更、容積率調(diào)整等用地審批手續(xù)時(shí)，無土地出讓合同（劃撥決定書）或原土地出讓合同（劃撥決定書）中未約定容積率，有規(guī)劃條件（選址意見書）的，按規(guī)劃條件（選址意見書）容積率確定；未出具過規(guī)劃條件（選址意見書）的，按地上建筑物產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證測算出的容積率確定；對既無規(guī)劃條件也無法測算的，按容積率為1.0確定。對于已約定容積率，以及通過上述方式確定容積率低于1.0的，可按容積率1.0為測算標(biāo)準(zhǔn)。
（四）土地使用年限
申請調(diào)整容積率或變更土地用途同時(shí)申請延長土地使用年限的，可按照新用途土地使用權(quán)出讓最高年限確定。
（五）土地出讓價(jià)款分配
補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款在扣除國家規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用后，按20%比例分配給項(xiàng)目所在區(qū)政府，用于完善項(xiàng)目地塊周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施等。
七、部門職責(zé)
（一）區(qū)人民政府是本轄區(qū)內(nèi)低效用地再開發(fā)工作的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目是否列入征收拆遷范圍進(jìn)行審核，組織土地使用權(quán)人編制低效用地再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案，明確公益性用地移交要求，協(xié)調(diào)市級(jí)相關(guān)部門對項(xiàng)目實(shí)施方案進(jìn)行論證等工作，對項(xiàng)目實(shí)施全過程監(jiān)督監(jiān)管。
（二）市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)對項(xiàng)目用地是否納入低效用地再開發(fā)和土地收購范圍進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)出具規(guī)劃意見、規(guī)劃條件和范圍圖，辦理土地用途變更、調(diào)整容積率和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
（三）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)對項(xiàng)目范圍內(nèi)是否涉及歷史建筑保護(hù)要求進(jìn)行審核。
（四）市生態(tài)環(huán)境局負(fù)責(zé)對項(xiàng)目是否符合土壤污染防治及水源地保護(hù)等環(huán)保要求進(jìn)行審核。
（五）市文化廣電和旅游局負(fù)責(zé)對項(xiàng)目范圍內(nèi)是否涉及文物保護(hù)等要求進(jìn)行審核。
（六）市國家安全局負(fù)責(zé)對項(xiàng)目是否涉及國家安全事項(xiàng)進(jìn)行審核。
（七）市行政審批局負(fù)責(zé)做好低效用地再開發(fā)自主改造項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)和備案。
（八）財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地出讓收入分配。
（九）養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、體育、文化等行業(yè)主管部門根據(jù)各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好項(xiàng)目審核工作。
（十）涉及建設(shè)“產(chǎn)業(yè)+人才家園”“服務(wù)+生活家園”項(xiàng)目的，相關(guān)部門參照《關(guān)于深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快建立“租購并舉”住房體系的指導(dǎo)意見（暫行）》（唐政字〔2023〕9號(hào)）職責(zé)要求開展工作。
八、附則
（一）市人民政府審批權(quán)限范圍內(nèi)的路南區(qū)、路北區(qū)、開平區(qū)適用本意見，其他縣（市、區(qū)）可參照執(zhí)行。
（二）本意見自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期至2025年12月31日止。有效期內(nèi)如遇法律、法規(guī)、規(guī)章或政策調(diào)整，則從其規(guī)定，具體解釋工作由市自然資源和規(guī)劃局承擔(dān)。
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